Тренды офисной недвижимости
Каким должен быть современный офис и какое наполнение и функции необходимо закладывать в такие пространства для их успешной реализации? Что подразумевается под концепцией build-to-suit?
По мнению экспертов, офисные пространства медленнее всего реагируют на изменения в строительной отрасли, но подход к проектированию и «начинке» офисов все же меняется.
Направления развития офисных пространств обсуждались на третьем Всероссийском форуме «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой недвижимости» FORCITIES.
Современные офисы
AFI2B
Говоря об актуальных офисных пространствах, нельзя не упомянуть международные стандарты строительства и сертификации зданий, которые направлены на улучшение жизни людей, а значит, обладают высокой рыночной привлекательностью.
Так, для понимания, какой продукт и для кого строить, в компании AFI Development привлекались как внутренние, так и внешние ресурсы.
Работа с консультантами рынка показала, что из двух бизнес-центров более высокого класса (А+) должен быть тот, который находится в более выигрышной локации и имеет меньшую площадь.
«Затем мы более детально погрузились в вопрос о том, как построить объект без ошибок. Мы проводили анализ конкурентных бизнес-центров и похожих комплексов для определения, что именно нам необходимо возвести: не просто современное пространство, а с прицелом на перспективу. Нам нужно было опередить время и создать мост между прошлым, настоящим и будущим», – сказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.
Единственный бизнес-центр класса А+ AFI2B разместился в деловом центре Москвы по адресу: ул. 2-я Брестская, д. 50/2. Рядом находится станция «Белорусская» Кольцевой линии столичного метро. Объект отвечает международным требованиям BREEAM Excellent (70+% соответствия) и проходит сертификацию по стандарту WELL.
Среди особенностей бизнес-центра можно выделить:
высокоэкологичные материалы;
энергоэффективные системы;
устойчивую среду обитания;
альтернативный питьевой водопровод с использованием станции водоподготовки BWT;
smart-управление всей инженерией;
вентиляцию, обеспечивающую максимальное качество воздуха в здании;
лифты KONE с кабинами высотой 2,7 метра.
«Здание имеет четыре вида остекления, так как мы запустили его на два вида сертификации. Философия ESG, которая сейчас очень распространена, диктует наличие минимум двух форматов сертификации. BREEAM – это больше про энергоэффективность и строительные детали, а WELL – про психологию и про то, насколько человеку комфортно размещаться в офисе», – подчеркнул Баранов.
В оформлении центра использованы плиты из гранита, а также юрский известняк. В дизайне фасадов применили остекление.
В здании разместились: помещения общественного назначения, ресторан, двухэтажный офис с собственной террасой, паркинг, VIP-зона с входом по smart-карте, эксплуатируемые видовые террасы.
Центральный элемент AFI2B – трехэтажный атриум, образующий парадную входную группу, в которой находятся ресепшен, зоны ожидания, помещения для ретейла и лифтовые холлы подземной и надземной частей. Турникеты при входе в центр деликатно спрятаны. Первое, что видит посетитель, заходя в здание – воду, а точнее – фонтан, и подсветку.
Недавно Многофункциональный центр AFI2B был признан победителем премии Сommercial Real Estate CRE Moscow Awards 2022 в номинации «Бизнес-центр класса А» категории «Офисная недвижимость».
Однако с изменениями на рынке сейчас появляются определенные трудности с получением сертификации зданий. По словам Баранова, девелоперы озадачены тем, что в России необходима своя собственная система, которая станет альтернативой международным. Ряд организаций уже работают над ее созданием.
TALLER
«Очень здорово, что мы сегодня, в период значительных и экономических, и конъюнктурных изменений, говорим именно об офисной недвижимости. На самом деле мы стоим на пороге глобальной и, можно сказать, эволюционной трансформации, которая вносит определенные корректировки в проекты, причем они – не только инженерного характера», – подчеркнул директор по коммерческой недвижимости Coldy Сергей Кудрявцев.
Бизнес-пространство TALLER – один из самых уникальных проектов в портфеле компании Coldy. При выборе локации для размещения объекта специалисты остановились на Павелецком деловом районе. По их оценкам, эта территория является самой дефицитной по части офисных центров А-класса – не более 5% площадей.
«Порядка 11 лет на этой площадке не строилось ничего нового, старый фонд, безусловно, требует изменений», – заявил Кудрявцев.
Проект TALLER реализуется по договору долевого участия (ДДУ), что на сегодняшний день является редкой схемой для объектов коммерческой недвижимости. Бизнес-пространство разместится в 12 минутах от станции метро «Павелецкая» в Жуковом проезде, д. 8, вблизи сформированной застройки. Здесь находятся Павелецкая площадь, торговый центр «Павелецкая Плаза», различные бизнес-комплексы, гостиницы, Дом музыки и другие объекты.
Сейчас на стройплощадке заливается перекрытие четвертого этажа. Ввод здания в эксплуатацию намечен на второй квартал 2024 года.
TALLER будет включать два корпуса высотой 12 этажей. Офисная площадь составит 36 тыс. кв. метров. В объекте оборудуют подземный паркинг. Реализация помещений будет осуществляться по гибридной схеме.
В западном корпусе будут предлагаться офисы А-класса от 80 кв. метров. В восточном – 23 тыс. «квадратов» в «одни руки».
Решения, которые были заложены в бизнес-пространство TALLER на этапе проектирования, будут актуальны в ближайшие десять лет. Оснащение объекта тоже направлено на повестку ESG (в широком смысле подразумевает устойчивое развитие коммерческой деятельности), а также на технологичность и IT-ландшафт.
Здесь не будет стоек регистрации, так как все пространство объединено цифровой экосистемой. Как резиденты, так и посетители будут оцифрованы: с помощью идентификации по лицу они регистрируются и далее попадают в матрицу.
«Пропуск выписывается клиенту через приложение. Затем он проходит систему идентификации, через турникет, а далее ему автоматически вызывается лифт. Мы делаем это, чтобы человек не дотрагивался до каких-либо поверхностей, что важно, например, во времена пандемии», – отметил Кудрявцев.
Не потеряться посетителю помогут световые табло, которые будут дублировать заданные маршруты. Та же система используется в подземном паркинге: гость заезжает на машине и видит путь до ближайшего свободного места.
50% площади кровли TALLER займут солнечные батареи, их энергия питает места общего пользования.
Кроме того, здесь предусмотрены энергогенерирующие полы в лобби, которые преобразуют каждый шаг в энергию.
Степень инсоляции, время суток и года оценивает искусственный интеллект. Внутри создается климат, позволяющий резидентам и посетителям находится в бизнес-пространстве с комфортом и на протяжении долгого времени.
В TALLER появится собственный дата-центр. Премиальный сервис и наивысшую степень IT-безопасности резидентов обеспечат 140 серверных стоек и мульти-операторская среда.
«Для резидента это прежде всего возможность сократить затраты. Но самое главное – это дефицит. Наши клиенты смогут воспользоваться арендой сервисных стоек, которые профессионально оборудованы и охраняются. Сервисная служба будет находиться в здании 24/7 и откликаться на любое происшествие», – пояснил Кудрявцев.
Ростех-Сити
Ростех-Сити расположился на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево на северо-западе Москвы. Объект площадью около 260 тыс. кв. метров ввели в эксплуатацию в 2021 году. Его отличает концепция build-to-suit (BTS): еще на этапе проектирования был заключен договор с государственной корпорацией «Ростех».
Бизнес-парк класса А был призван решить задачу консолидации всех подразделений Ростеха, которые сейчас буквально разбросаны по Москве, в одном месте.
Объект получил необходимую экологическую сертификацию по высшему стандарту BREEAM – Excellent. Порядка 6 из 10 га территории, на которой расположен бизнес-парк, занимает озеленение. Также она свободна от машин.
Ростех-Сити возведен на плите, а не на свайном основании – это минимизирует воздействие на окружающую среду на долгосрочную перспективу. Земля, выкопанная под его стилобатную часть, вторично использовалась для строительных целей. Над проектом работали около 15 консультантов, в том числе по лифтам и ландшафту.
Комплекс состоит из 13 зданий четырех типологий:
здание основного руководства;
здание, подходящее под кабинетную систему;
здание, подходящее под open space (открытое пространство);
здание, которое позволяет делать любую планировку − как кабинетную, так и open space.
«Дополнительно в составе проекта мы создали экспо-центр на 2 тыс. кв. метров, конференц-центр и заложили в проект возможность создания ситуационного центра, а также ряда других объектов, которые специфичны и могут потребоваться для конкретно этого арендатора. Самой сложной задачей было идентифицировать их на начальном этапе», – сказал заместитель генерального директора компании ASTERUS Константин Ковалёв.
В составе кластера, помимо офисного компонента на площади порядка 400 тыс. кв. метров (вместе со второй очередью бизнес-парка), есть также социальные объекты: школы, детские сады, поликлиника. Кроме того, на территории Тушинского аэродрома был построен и введен в эксплуатацию спорткомплекс «Чкалов Арена».
«Также мы видим, что жилье, которое мы здесь строим, пользуется популярностью у сотрудников госкорпорации – продано порядка 17% квартир», – пояснил Ковалёв.
Он отметил, что девелоперы верят в развитие концепции build-to-suit, особенно в современной экономической ситуации: если раньше на нее приходилось порядка 20 — 30% проектов в зависимости от ввода на рынке, то в ближайшие годы показатель может достичь 50%.
Среди потребителей рынка BTS можно выделить:
компании финансового сектора – 26%;
учреждения государственного сектора – 20%;
IT-компании и медиа-холдинги – 14%;
производственные компании – 12%.
В перспективе основной спрос ожидается от представителей госсектора и близких к нему отраслей.
Stone Ленинский
Бизнес-центр по концепции архитектурного бюро WALL разместится в районе Академический на ул. Вавилова, вл. 11 и 13А. Комплекс будет состоять из двух разновысотных башен, объединенных двухуровневым стилобатом.
Его украсят черный гранит и витринное остекление, которые визуально вовлекают горожан в сформированное пространство. Между башнями расположится открытое функциональное пространство с павильонами для работы на открытом воздухе.
В основу проектирования заложена концепция Healthy building – она направлена на поддержание психологического комфорта, а также физического и социального здоровья работников.
В центре внимания – человекоцентричность, энергоэффективность, технологии и взаимодействие с городской средой.
«Для нас ключевым моментом были ощущения человека в офисном пространстве. Изначально мы исходили из научных исследований, которые направлены на улучшение социальных функций офиса», – пояснила заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева.
К Healthy building также была добавлена концепция Be citizen, направленная на мобильность человека.
Инфраструктура бизнес-центра займет площадь в 5 тыс. кв. метров. Здесь появятся рестораны, кафе, фитнес-студия, лаунж-пространства для нетворкинга, салоны красоты, магазины и аптеки.
В целом же Дом коммерческой недвижимости STONE представляет пять проектов, находящихся на разных стадиях реализации:
STONE Towers – розничная реализация;
STONE Савёловская – розничная реализация;
STONE Ленинский – розничная реализация;
STONE Пресня – формат build-to-suit;
STONE Курская – формат build-to-suit.
«Чем выше уровень проекта, тем важнее девелоперу поддерживать его качество. В какой-то момент спрос может немного упасть, но в долгосрочной перспективе он будет увеличиваться. Потребности потребителя, в том числе в отношении офисной недвижимости, все время растут», – заявила Васильева.
Подробнее: https://stroi.mos.ru
